2025年7月1日，中银证券（601696）发布了一篇房地产行业的研究报告，报告指出，本周新房成交同比降幅扩大；将消费品以旧换新与城市更新行动有机结合。
报告具体内容如下：
新房成交面积环比涨幅扩大，同比降幅扩大。二手房成交面积环比由正转负，同比降幅收窄。新房库存面积与去化周期同环比均下降。 核心观点 新房成交面积环比涨幅扩大，同比降幅扩大。40个城市新房成交面积为336.6万平，环比上升37.0%，同比下降25.7%，同比降幅较上周扩大了15.5个百分点。一、二、三四线城市环比增速分别为36.8%、33.1%、44.9%，同比增速分别为-22.9%、-12.3%、-46.6%。一、二、三四线城市同比降幅较上周分别扩大3.2、3.8、45.6个百分点。
二手房成交面积环比由正转负，同比降幅收窄。18个城市成交面积为184.5万平，环比下降2.7%，环比由正转负，同比下降0.9%，同比降幅较上周收窄了0.7个百分点。一、二、三四线城市环比增速分别为5.7%、-3.9%、-9.1%，同比增速分别为-0.1%、-3.4%、3.5%。其中，一线城市同比由正转负，同比增速较上周下降了0.9个百分点，二线城市同比降幅较上周收窄了1.5个百分点，三四线城市同比增幅较上周扩大了2.9个百分点。
新房库存面积与去化周期同环比均下降。12个城市新房库存面积为8742万平，环比增速为-0.3%，同比增速为-16.3%；去化周期为18.8个月，环比下降0.1个月，同比下降0.3个月。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为19.2、15.9、43.1个月，一、二线城市环比分别下降0.2、0.2个月，三四线城市环比上升0.6个月，一、三四线城市同比分别下降0.9、22.0个月，二线城市同比上升0.4个月。
土地市场同环比均量价齐涨，溢价率同环比均上涨。百城全类型成交土地规划建筑面积为1576.1万平方米，环比上升47.9%，同比上升25.6%；成交土地总价为573.5亿元，环比上升186.7%，同比上升155.3%；楼面均价为3639元/平，环比上升93.9%，同比上升103.2%；土地溢价率为2.3%，环比上升1.1个百分点，同比上升1.1个百分点。
房企国内债券发行量同环比均下降。房地产行业国内债券总发行量为47.9亿元，环比下降43.0%，同比下降37.1%（前值：86.5%）。总偿还量为135.5亿元，环比上升9.4%，同比上升76.4%（前值：37.9%）；净融资额为-87.6亿元。
板块收益有所上升。房地产行业绝对收益为3.1%，较上周上升4.8pct，房地产行业相对收益（相对沪深
300）为1.1%，较上周上升2.4pct。房地产板块PE为23.85X，较上周上升0.68X。
政策
中央层面，国务院副总理何立峰6月23-24日在河北调研时指出“持续推动大宗耐用消费品以旧换新政策落地见效，有力有效稳定市场预期。各相关城市可从实际情况出发，以更加便民为目标，将消费品以旧换新与城市更新行动有机结合，更好激发消费潜力。要持续巩固房地产市场稳定态势，加快构建房地产发展新模式，更好满足人民群众对‘好房子’的新期待”。
地方层面，
1）6月24日，广东省政府发布《广东省促进经济持续向好服务做强国内大循环工作方案》，其中提到“鼓励各地结合实际通过发放购房补贴、消费券等，加大对首次置业居民、多子女家庭、赡养老人家庭、农业转移人口等的购房支持力度。落实异地公积金贷款、异地购房提取公积金政策，合理提高公积金贷款额度，支持缴存人在提取住房公积金支付购房首付款的同时申请住房公积金个人住房贷款。推进住房‘以旧换新’，加快推进二手房跨行‘带押过户’。积极用好地方政府专项债券、保障性住房再贷款、城中村改造专项借款、商业贷款融资等政策，支持各地政府、高校、住房租赁企业、产业园区、养老服务机构等收购存量商品房用作保障性住房、人才房、青年公寓、职工宿舍、学生宿舍、社区养老院、城中村和危旧房改造安置房等”，收购存量商品房的用途不再仅限于保障房，涉及到更多种类。
2）根据广东省惠州市自然资源局公布，截至6月20日，全市累计发放房票513张，总金额7.18亿元，230个楼盘已纳入房票房源库，覆盖所有县区。
3）6月24日，山东省济南市住房公积金中心发布《关于支持缴存人购买保障性住房的通知》，提出可提取公积金支付购买保障性住房首付款，最低首付款比例为15%。
投资建议：
4、5月，统计局口径下的销售与投资、70城房价数据均持续走弱，6月我们跟踪的高频数据显示成交仍然较弱。在此背景下，6月13日国常会明确提出“更大力度推动房地产市场止跌回稳”，包括“要对全国房地产已供土地和在建项目进行摸底，进一步优化现有政策，提升政策实施的系统性有效性，多管齐下稳定预期、激活需求、优化供给、化解风险”。国家统计局6月16日在国新办5月经济运行情况发布会上也指出“房地产市场仍在调整过程中，市场信心还在修复，市场供求关系仍待改善，促进房地产止跌回稳还需要继续努力”。基于二季度当前的数据情况，国家对于稳定房地产市场的态度更加迫切，我们认为，近期政策端进一步发力的概率明显提升，具体政策力度和落地效果有待观察。板块机会方面，下一个时间点重点关注7月政治局会议前，我们预计，针对二季度各行业数据、地产销售投资数据走弱的情况，表态会更加积极，带动板块在7月中旬出现一波政策博弈的行情机会。地产从标的来看，一方面，流动性安全、重仓高能级城市、产品力突出的房企或更具备α属性；另一方面，得益于化债、政策纾困、销售改善等多重逻辑下的困境反转的标的或具备更大的估值修复弹性。
现阶段我们建议关注四条主线：
1）基本面稳定、在一二线核心城市的销售和土储占比高、在重点城市的市占率较高的房企：滨江集团（002244）、绿城中国、华润置地、越秀地产、建发国际集团。
2）从2024年以来在销售和拿地上都有显著突破的“小而美”房企：保利置业集团、城投控股（600649）。
3）经营或策略上有增量或变化的房企：新城控股（601155）、金地集团（600383）、龙湖集团、信达地产（600657）。
4）受益于二手房市场持续量价修复的房地产经纪公司：贝壳-W、我爱我家（000560）。
风险提示：
房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。
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